住所・氏名変更登記の義務化で所有者不明土地はなくなるか｜2026年4月施行
2026年4月に始まった住所・氏名変更登記の義務化を解説。2年以内の申請、過去の住所変更、スマート変更登記と、用地取得で所有者調査がなお必要な理由を整理。
所有者不明の土地を買いたい。民間の購入希望者が、自ら所有者不明土地管理人の選任を申し立てられる場合はあるのでしょうか。大阪地方裁判所のQ&Aでは、購入計画に具体性があり、土地・建物の利用に利害が認められる民間の購入希望者は、利害関係人に当たり得るとされています。ただ、購入したいという意向だけで決まるわけではありません。所有者調査から管理人との売買、裁判所の処分許可までの全体像は、所有者不明土地を買いたい場合の手続で説明しています。
申立権者は「利害関係人」
民法264条の2第1項は、所有者不明土地管理命令の申立権者を「利害関係人」と定めています。条文上の文言は短く、その範囲は事案ごとに裁判所が判断する仕組みです。
大阪地方裁判所が公表している所有者不明土地・建物管理命令申立てについてのQ&A（令和8年4月版）では、利害関係人に当たり得る例として、次の立場が挙げられています。大阪地裁の現行書式と資料は、共有・土地建物の管理に関する事件で確認できます。
- 所有者不明土地・建物が適切に管理されないために不利益を被るおそれのある隣接地所有者
- 共有者の一部が不特定または所在不明となった共有者
- 土地を取得してより適切な管理をしようとする公共事業の実施者
- 購入計画に具体性があり土地建物の利用に利害が認められる民間の購入希望者
購入希望者という肩書だけで申立権が決まるのではなく、その土地を何のために取得し、どのように利用する計画なのかを、個別の事情に即して説明することになります。
購入計画の何を資料で示すか
裁判所のQ&Aは、どの資料があれば購入計画の具体性を認める、という一律の基準までは示していません。申立てでは、対象地と計画の関係を説明できる資料を選びます。たとえば、次のようなものです。
- 購入対象地の登記情報・現況写真・公図等
- 購入を希望する経緯と、隣接地・事業区域との位置関係
- 購入後の利用計画、事業計画、配置図
- 他の地権者との交渉や取得がどこまで進んでいるか
- 管理人選任後に協議したい売買条件と、おおよその工程
必要な資料は、隣地との一体利用なのか、開発区域内の一筆なのか、空き家を含む土地・建物の取得なのかによって変わります。見られているのは資料の数ではなく、対象地を取得する理由と利用上の利害がつながっているかどうかです。
立場によって、説明する利害が違う
隣接地所有者であれば、越境、倒木、境界、通行など、対象地が管理されないことによる具体的な不利益を示します。購入も希望している場合は、管理上の不利益と取得後の利用計画を分けて整理します。
公共事業の実施者は、道路、空き家対策その他の事業と対象地の関係を示します。日野市が空き家対策で本制度を利用した事例では、市が申立人となり、管理人選任後に売却まで進んでいます。
民間の購入希望者は、購入後の利用計画だけでなく、対象地を取得する必要性や、計画がどこまで具体化しているかを説明します。どの立場でも、申立人と対象不動産との関係を資料から示し、裁判所が個別に利害関係を判断します。
区分所有建物には別ルートが必要
なお、マンションなどの区分所有建物については、所有者不明建物管理制度が適用されないため、所有者不明建物管理命令の申立てをすることはできません（大阪地裁Q&A）。区分所有建物に関しては、不在者財産管理人や区分所有法上の手続を別途検討する必要があります。
まとめ
民間の購入希望者も、購入計画に具体性があり、土地・建物の利用に利害が認められる場合は、利害関係人に当たり得ます。申立てでは、購入の意思を述べるだけでなく、対象地を取得する理由、利用計画、これまでの調査と交渉を資料に対応させます。申立人を誰にするかは、名目ではなく、誰がどの利害を持っているかから決めます。
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この記事は一般的な解説で、個別の事案に対する法的助言ではありません。手続の選択、費用、期間は、対象地の登記、所有者調査の結果、事業の予定によって変わります。
佐藤 佑亮
晝間法律事務所所属 / 東京弁護士会