所有者不明土地
管理人 選任申立

制度の概要

令和5年4月、所有者不明土地管理人制度が施行されました。登記名義人が死亡して相続登記が未了、あるいは住民票・戸籍を辿っても所在が判明しない——こうした土地について、裁判所が弁護士等を管理人として選任し、裁判所の許可を得た上で売却や境界確定を行うことができる仕組みです。

従来から、不在者財産管理人や相続財産清算人を選任して土地の処理を進める方法はありました。所有者不明土地管理人は、人の財産全般ではなく、裁判所が命令を出した特定の土地を管理の対象とする点が異なります。誰の所在が分からないのか、相続人を特定できているのか、必要な処分が対象地だけで完結するのかを見て、制度を選びます。

申立権者

申立権者は「利害関係人」とされています（民法264条の2第1項）。隣接地の所有者、公共事業の実施者、具体的な利用計画を持つ民間の購入希望者などが利害関係人に当たり得ますが、実際に認められるかは対象地との関係と申立ての目的を見て裁判所が判断します。

一方で、単に購入意欲があるというだけでは利害関係として不十分と判断される可能性があります。具体的な事業計画書、対象地の位置関係、既に他の地権者と進めている取引の状況——こうした資料で、形式的な利害関係ではなく実質的な利害関係を示す必要があります。

手続の流れ

所有者調査から管理命令、処分許可、終結まで。各段階で必要となる疎明資料の作成と裁判所への申立てを並走で設計します。

費用と期間

東京地方裁判所の案内では、申立手数料は対象となる土地・建物、共有持分の場合はその持分について、1筆につき1,000円です。郵便切手は6,000円とされています（2026年7月確認）。これとは別に、管理費用と管理人報酬の原資となる予納金が必要です。

予納金は一律ではありません。売買、草木の処理、建物の解体など、管理人に求める業務と管理期間を踏まえて裁判官が決め、申立て後に金額が示されます。残額があれば管理終了時に返還されますが、当初の見通しを上回る費用が生じた場合は追納を求められることもあります。弁護士費用はこれらの裁判所費用とは別に、調査状況と予定する手続を確認して見積もります。

期間も、申立て前の所有者調査、裁判所から求められる資料の補充、公告、管理人選任後の業務によって変わります。売却まで予定する場合は、管理人との価格・条件の協議、裁判所の処分許可、契約、決済、登記が続きます。案件によっては半年から1年程度を事業工程に入れておく必要があります。

関連ケース

境界確認、土地取得、売買、不明共有者など、実務上よく問題になる場面について詳しい解説があります。

よくある質問