義務化しても、すぐに全部解消するわけではない

令和6年4月から相続登記が義務化されました。今後新たに発生する相続については、相続登記を促す効果が期待されます。

しかし、開発予定地や事業用地取得の現場では、相続登記未了地がすぐになくなるわけではありません。義務化前から長期間放置されていた土地は、今後も実務上の問題として残ります。

過去の未登記が積み上がっている

登記名義人が何十年も前に亡くなっている土地では、相続が何代にもわたって発生していることがあります。最初は数人だった相続人が、時間の経過とともに多数に分かれます。戸籍を集めても、全員の所在を確認するまでに時間がかかります。

相続登記義務化は、こうした過去の未登記を一気に解消する制度ではありません。開発区域内に古い名義の土地が残っている場合は、今後も個別に調査と整理が必要です。

相続人の範囲が分かったとしても、全員と連絡が取れ、全員が売買や開発に協力するとは限りません。一部の相続人の住所が追えない、海外在住で連絡が難しい、相続人間で意見が割れている、相続放棄や遺産分割の経緯が不明確である。こうした事情があると、通常の売買では進みにくくなります。

用地取得では、一筆だけでも処理できない土地が残ると、区域全体の工程に影響します。義務化されたから大丈夫、という前提で進めるのは危険です。

所有者を知ることができない、または所在を知ることができない土地については、所有者不明土地管理人を検討することがあります。相続人が特定できているが所在不明の人がいる場合には、不在者財産管理人との使い分けも問題になります。

どの制度を使うかは、対象土地、所有者の特定状況、必要な処分、売買価格、事業工程によって変わります。

開発予定地のデューデリジェンスでは、登記名義人、登記原因、住所、共有状態、相続登記の有無を早めに確認します。古い名義、共有者多数、住所変更未了、登記原因が古い土地は、所有者不明リスクとして工程表に入れるべきです。

相続登記義務化後も、古い相続登記未了地は残ります。事業用地取得では、義務化を前提に楽観するのではなく、早めに制度選択と裁判所手続の可能性を検討することが重要です。開発・再開発の用地取得で複数筆の整理が必要な場合は、開発予定地・再開発予定地のページでも手続の考え方をまとめています。

佐藤佑亮

晝間法律事務所 / 東京弁護士会