登記事項証明書に書かれた住所へ手紙を送ったが、宛先不明で戻ってきた。現地へ行っても空き家で、近所の人も所有者を知らない。

ここまで来ると、「所有者不明土地なのだから、管理人を選んでもらえばよい」と考えたくなります。しかし、返送された封筒一通だけで、所有者不明土地管理命令の要件を満たすとは限りません。登記簿は調査の終点ではなく、出発点です。

必要な調査を尽くしたかを裁判所が見る

所有者不明土地管理命令の対象になるのは、所有者を知ることができない、または所有者の所在を知ることができない土地です。大阪地方裁判所のQ&Aは、一般的には、必要な調査を尽くしても所有者を特定できない場合、または所有者の所在が不明な場合を指すと説明しています。

何をすれば一律に「調査を尽くした」ことになる、というチェック項目が法律で固定されているわけではありません。土地の登記名義人が個人か法人か、存命か死亡しているか、これまで誰が利用・管理してきたかによって、必要な調査は変わります。申立て後に裁判所から追加調査を求められることもあります。

登記上の住所から、現在の住所を追う

個人が登記名義人なら、まず登記上の住所を手掛かりに住民票や戸籍の附票を確認します。住所が何度か変わっている場合は、記録をつないで現在の住所へ辿れるかを見ます。登記の住所が古いというだけで、現在の所有者が不明とは限りません。

判明した住所へ郵便を送り、到達したか、転送されたか、返送されたかを残します。現地確認では、表札や郵便受けだけで結論を出さず、建物や土地の利用状況、人の出入り、管理の形跡などを確認します。事情によっては、周辺住民や管理会社などへの聞き取りが手掛かりになることもあります。

住民票や戸籍などを誰でも自由に取得できるわけではありません。申立人の立場と利用目的に応じ、取得できる資料と請求理由を確認しながら進めます。

登記名義人が死亡していることが分かっても、それだけで所有者が不明になったわけではありません。戸籍、除籍、改製原戸籍などから相続関係を調べ、所有権を承継した相続人がいるかを確認します。

相続人とその所在が判明すれば、原則として、その人を相手に通常の協議を進めます。相続人はいるが必要な調査をしても所在が分からない場合や、調査しても相続人の有無自体を明らかにできない場合には、そこで初めて所有者不明土地管理人、相続財産清算人、不在者財産管理人などの選択を検討します。

相続人の一部だけ所在不明なら、不明共有者の持分をどう扱うかが問題になることもあります。全員を一括して「所有者不明」と扱わず、判明した人と不明な人を分けて整理します。

登記名義人が会社などの法人であれば、不動産登記上の本店所在地だけでなく、商業・法人登記を確認します。本店移転、商号変更、解散、清算結了の有無、代表者や役員の情報が手掛かりになります。

古い法人名が登記に残っている案件では、現在の法人へつながるのか、既に解散しているのかで、その後の手続が変わります。本店に郵便が届かないという一事だけで、法人が存在しない、または所有者を特定できないとは決まりません。

裁判所へ示すのは、「探したが見つからなかった」という結論だけではありません。どの登記を起点にし、どの住所や相続人を調べ、郵便や現地確認で何が分かったのかを、資料と対応させて報告します。

登記事項証明書、住民票・戸籍関係資料、商業登記、郵便の返送記録、現地写真、聞き取り結果などを、日付と調査対象が分かる形で残します。途中で新しい住所や相続人が判明したなら、その先を調べた結果もつなげます。

必要書類と調査報告の組み立ては、所有者不明土地管理人選任申立ての必要書類で詳しく説明しています。

調査を尽くして所有者または所在が不明だとしても、管理命令が当然に出るわけではありません。申立人が利害関係人に当たることと、管理人による管理が必要であることも別に示します。

境界確認を進めたいのか、対象地を取得したいのか、草木や建物を処理したいのか。管理人に求める行為によって、必要性を示す資料と選任後の工程が変わります。

制度の要件、申立人、費用、期間、管理人の権限は、所有者不明土地管理人選任申立ての解説に集約しています。登記簿の住所へ郵便が届かない段階では、制度を先に決めるより、誰が所有者で、どこまで所在を追えているかを確認する方が先です。

参考:

この記事は一般的な解説で、個別の事案に対する法的助言ではありません。手続の選択、費用、期間は、対象地の登記、所有者調査の結果、事業の予定によって変わります。

晝間法律事務所所属 / 東京弁護士会