よくある場面
大型売買や用地取得の案件で、対象地の一部だけ登記名義人が何十年も前に亡くなっている。相続人が多数に分かれ、その一部と連絡がつかない。共有者の一人が所在不明で、残りの共有者だけでは処分できない。売買自体の条件はまとまりつつあるのに、その区画や持分のために契約・決済・開発計画が止まる場面があります。
この種の案件は、従来「動かせない物件」として整理されがちでしたが、令和5年に施行された所有者不明土地管理人の制度や、不在者財産管理人、相続財産清算人の制度を使えば、売買まで持っていける余地があります。
取引工程に入れて考える
所有者不明問題は、単に法的な論点として切り出すだけでは足りません。買主の取得期限、融資、許認可、開発スケジュール、売主側の事情、既に合意済みの地権者との関係を見ながら、どの手続をどの順番で進めるかを決めます。
所有者不明土地管理人を使う場合、管理人選任の申立て、管理人との協議、売買価格資料の準備、裁判所の処分許可、売買・登記まで、半年から1年程度の幅を見ておく必要があります。早い段階で問題区画を特定しておくほど、契約条件や工程表に織り込みやすくなります。
共有者の一部が不明なケース
媒介物件が共有で、共有者の一人の所在が判明しない。残りの共有者だけでは売却の意思決定ができない。こうした場面では、不明共有者の持分について管理人を選任し、残りの共有者と合わせて不動産全体の処分を進めるのが実務的です。共有持分だけを第三者に売却するルートもありますが、市場性の観点から管理人選任ルートのほうが結果的に出口が広いことが多いと思います。
不動産会社の立場でできること
申立てそのものは依頼者（売主・買主・事業者）が利害関係人として行うのが原則ですが、不動産会社の立場では、対象地一覧、取得済み区画、問題区画、登記情報、現地状況の写真・図面、関係者へのヒアリング結果を整理しておくと、弁護士の介入後のスピードが大きく変わります。
問題の輪郭が見えた段階で一度ご相談いただければ、その案件で本制度が使えるかどうか、使う場合のスケジュール感、費用感をお伝えできます。