よくある場面
大型売買や用地取得の案件で、対象地の一部だけ登記名義人が何十年も前に亡くなっている。相続人が多数に分かれ、その一部と連絡がつかない。共有者の一人が所在不明で、残りの共有者だけでは処分できない。売買自体の条件はまとまりつつあるのに、その区画や持分のために契約・決済・開発計画が止まる場面があります。
この種の案件でも、令和5年に施行された所有者不明土地管理制度のほか、不在者財産管理人、相続財産清算人、共有に関する裁判手続を使い、売買を検討できる場合があります。誰が不明なのか、土地全体と持分のどちらを処理するのかによって、使う制度は変わります。
取引工程に入れて考える
所有者不明問題は、単に法的な論点として切り出すだけでは足りません。買主の取得期限、融資、許認可、開発スケジュール、売主側の事情、既に合意済みの地権者との関係を見ながら、どの手続をどの順番で進めるかを決めます。
所有者不明土地管理人を使う場合、管理人選任の申立て、管理人との協議、売買価格資料の準備、裁判所の処分許可、売買・登記まで、半年から1年程度の幅を見ておく必要があります。早い段階で問題区画を特定しておくほど、契約条件や工程表に織り込みやすくなります。
共有者の一部が不明なケース
媒介物件が共有で、共有者の一人の所在が判明しない。残りの共有者だけでは売却の意思決定ができない。こうした場面では、不明共有者の持分を対象とする管理命令、所在等不明共有者の持分取得、持分譲渡権限付与などを比較します。不動産全体を特定の買主へ売りたいのか、残りの共有者が不明持分を取得したいのかによって、選ぶ手続は同じではありません。
不動産会社の立場でできること
申立てそのものは、売主、買主、事業者など、その手続について利害関係を有する人が行います。不動産会社の立場では、対象地一覧、取得済み区画、問題区画、登記情報、現地状況の写真・図面、関係者へのヒアリング結果を整理しておくと、調査済みの範囲と追加で必要な作業を分けやすくなります。
問題の輪郭が見えた段階で一度ご相談いただければ、その案件で本制度が使えるかどうか、使う場合のスケジュール感、費用感をお伝えできます。