よくある場面
対象区域の用地買収を進めていて、ほぼ全ての地権者と話がついている。ところが、一画だけ登記名義人がすでに死亡していて、戸籍を辿っても相続人の所在が追えない。あるいは相続人が多数に分かれ、その一部と連絡が取れない。事業全体は止まっているわけではないが、その一画のせいで全体計画が確定できず、着工・分譲・許認可の各局面で支障が出る——開発事業に関わる方であれば珍しくない場面だと思います。
従来この種の案件は、不在者財産管理人の選任（民法25条）か、最終的には収用手続を視野に入れて時間と費用を投下するか、対象地を回避して計画を縮小するかという選択肢しかありませんでした。
所有者不明土地管理人で動かす
令和5年4月に施行された所有者不明土地管理人制度は、こうした場面で検討できる手続です。利害関係人に当たり得る開発事業者が地方裁判所へ管理人選任を申し立て、選任後は管理人と用地取得の条件を協議します。管理人が土地を売却するには裁判所の許可が必要です。
不在者財産管理人が不在者の財産全般を管理するのに対し、所有者不明土地管理人の管理対象は裁判所が命令を出した土地です。どちらを使うかは、所有者や相続人をどこまで特定できているか、必要な処分が対象地だけで完結するかによって変わります。予納金や期間も、土地の状態、調査の内容、選任後に予定する業務によって決まります。
問題区画が見えた時点で着手する
売却まで予定する案件では、所有者調査の開始から半年〜1年程度を工程に入れることがあります。対象地の状態や裁判所での補充、管理人選任後の価格協議によっては、それ以上かかります。用地買収の初期に問題区画を把握し、他の地権者との交渉や許認可と並行できる作業を分けておく必要があります。
所有者調査を申立てに使える記録にする
申立てが認められるためには、合理的な調査を尽くしたことの疎明が必要です。登記名義人の住民票・戸籍除票の取得、相続人の追跡、現地調査、郵便送達の試行——こうした調査を計画的・記録的に行い、報告書として整える作業が申立ての基盤になります。調査が薄いと申立て自体が通らないことがあります。
対象地と事業計画の関係を示す
開発事業者が「利害関係人」に該当することは事案ごとの判断になります。具体的な事業計画書、開発予定区域の図面、対象地が事業に必要不可欠であることの説明、既に他の地権者と進めている取引の状況——こうした資料で、形式的な利害関係ではなく実質的な利害関係を示す必要があります。
管理人との協議を工程に入れる
管理人は裁判所が選任する第三者で、所有者の利益も保護する立場で行動します。価格交渉、引渡条件、許可申立てのタイミングなどは管理人と協議して進めることになるため、申立人側だけで全てが決められるわけではない点を理解しておく必要があります。