管理人が選任されただけでは売買は完了しない

所有者不明土地管理人が選任されると、交渉相手がいない状態は解消されます。管理人を相手方として、境界確認、管理、売却に向けた協議を進めることができます。

ただし、管理人が選任されたからといって、直ちに土地を売買できるわけではありません。土地の売却は処分行為にあたるため、原則として裁判所の許可が必要になります。取得希望者側は、管理人選任後の工程を正確に理解しておく必要があります。

売買条件を管理人と協議する

まず、対象土地、買主、売買価格、決済時期、契約条件を管理人と協議します。管理人は所有者の利益にも配慮する立場にあるため、買主側の都合だけで進むわけではありません。

売買価格については、固定資産評価額、近隣取引、査定書、不動産鑑定、開発計画上の必要性など、価格の相当性を説明できる資料が必要になります。事案によっては、裁判所が価格の根拠を慎重に見ることがあります。

売買契約を締結するには、管理人が裁判所に処分許可を求めます。許可申立てでは、売却の必要性、価格の相当性、契約条件、買主、対象土地の状況などを説明します。

買主側としては、許可が出る前に決済日を確定させすぎないことが重要です。事業工程上の希望日はあっても、裁判所の判断時期には幅があります。許可前提の契約にするのか、許可後に契約するのか、事案に応じて整理します。

売買契約では、管理人が裁判所の許可に基づいて売主側として関与すること、許可の範囲、対象土地、境界、瑕疵・契約不適合責任、決済条件、登記手続を明確にします。

通常の売買と異なり、所有者本人との交渉ではありません。管理人が把握できる情報にも限界があります。そのため、買主側で現地、登記、境界、利用状況、占有、残置物、税金関係を確認しておく必要があります。

裁判所の許可を得た後、契約条件に従って決済と登記を行います。管理人が必要書類を準備し、買主側の司法書士と連携して所有権移転登記を進めることになります。

事業用地取得では、決済のタイミングが他の地権者との契約、金融機関、許認可、造成スケジュールと連動することがあります。所有者不明土地管理人の手続だけを単独で見るのではなく、全体工程の中に組み込む必要があります。

売却が完了し、管理すべき土地がなくなった場合には、管理命令の取消しが問題になります。管理人報酬、予納金の精算、残余金の扱いなどを経て、手続が終了します。

取得希望者側から見ると、売買契約と登記が完了すれば目的は達成されますが、管理人側の手続としてはその後の精算まで続きます。予納金を負担している場合には、返還の有無や時期も確認しておく必要があります。

所有者不明土地管理人を通じた売買は、通常の売買よりも裁判所手続が入る分だけ時間がかかります。対象土地の調査、申立て、管理命令、処分許可、契約、決済、登記の各段階を事業計画に入れておくことが重要です。

取得したい土地の所有者が分からない場合は、売買条件の話だけでなく、管理人選任から処分許可までを見据えて検討する必要があります。

佐藤佑亮

晝間法律事務所 / 東京弁護士会