相続した不動産の隣地所有者が不明だった場合｜売却前の確認

遺産分割で取得した不動産を売却し、その代金から他の相続人へ代償金を払う。話としてはまとまっていたのに、測量を始めたところで隣地の問題が出てくることがあります。

隣地の登記名義人は何十年も前に亡くなっている。相続登記はない。近所の人に聞いても、現在の所有者が誰なのか分からない。売却する土地そのものの相続手続は終わっていても、隣地の事情で予定が動かなくなる場面です。

ただし、隣地所有者が分からないというだけで、すべての売却ができなくなるわけではありません。買主がどのような測量や境界資料を求めているのか、分筆や地積更正の登記が必要なのか、越境や通行について別の承諾も要るのか。まず、止まっている作業を特定します。

自分の相続登記と、隣地の相続人調査は別の問題

2024年4月から相続登記が義務化されましたが、過去の相続が登記されないまま残っている土地はあります。義務化されたから隣地の名義も近く更新されるだろう、と予定を立てることはできません。

隣地の登記事項証明書を取り、名義人の住所と登記原因を確認します。名義人が亡くなっている場合には、戸籍から相続関係を調べます。相続人が見つかり、連絡も取れるなら、その人との境界確認へ進める可能性があります。相続人が多数いる場合や、さらに相続が重なっている場合には、誰の関与が必要かを土地家屋調査士と確認します。

郵便が届かなかったというだけで、直ちに所有者不明土地管理人の申立てへ進めるわけではありません。住民票、戸籍の附票、現地の状況、近隣から得られる情報など、通常行う調査をどこまで尽くしたかが裁判所で問われます。

境界確認書がない場合でも、先に確認できることがある

分筆や地積更正の登記では、公法上の境界である筆界を明らかにする必要があります。隣地所有者から筆界確認情報を得られない場合について、法務局には保管資料や現地調査等を使って登記官が筆界を認定する運用があります。筆界そのものに争いがあれば、筆界特定制度を検討することもあります。

一方、売買契約で隣地所有者との境界確認書を交付する約束がある場合や、通行・掘削・越境について承諾書が必要な場合は、法務局の手続だけでは足りません。買主と条件を調整できるのか、相手方となる者を裁判所の手続で確保する必要があるのかを分けて考えます。

この違いを確認しないまま「隣地所有者が不明だから管理人選任」と決めると、申立てをした後に、必要としていたのは別の手続だったと分かることがあります。

管理人選任を使う場面

調査をしても隣地の所有者またはその所在が分からず、境界確認や承諾を得るために対象地を管理する必要がある場合は、所有者不明土地管理人の選任申立てを検討します。売却予定地の所有者であれば、隣地との境界確認ができないことで自分の土地の処分に具体的な支障がある、という利害関係を資料で説明します。

管理人が選任された後は、その管理人と測量や境界確認について協議します。確認書への署名や通行・掘削に関する承諾など、管理人の通常の権限を超える可能性がある行為については、裁判所の許可を得て進める場合があります。

私が扱った案件でも、相続した不動産の売却に必要な境界確認が止まり、所有者調査、管理人選任、裁判所の許可を経て売却手続へ戻った事例があります。その経過は、隣地所有者が不明で売却が止まった取扱事例で紹介しています。

売却代金をあてにしている期限を先に見る

代償金の支払期日、相続税の納付、既存借入の返済など、売却代金を使う予定がある場合、その期限と裁判所手続の予定は別々に考える必要があります。所有者調査にどれだけかかるか、裁判所から資料の補充を求められるか、管理人選任後に許可申立てが要るかは、調べ始めるまで確定しません。

遺産分割協議の段階で隣地の問題が分かったなら、売却価格だけでなく、代償金の支払方法や期限も見直す余地があります。相続税の納付が関係する場合には、税理士にも売却時期が未確定であることを伝え、資金手当てを別に検討します。

出発点になるのは、相続した不動産と隣地の登記事項証明書、公図、測量図、現地写真、土地家屋調査士や仲介業者から指摘された内容、遺産分割協議書です。全部が揃っていなくても、どの作業が止まり、いつまでに売却代金が必要なのかが分かれば、調査と手続の順番を考えられます。

境界確認で利用できる制度の違いは、隣地所有者が不明で境界確認が進まないときで詳しく説明しています。

所有者不明土地管理命令の要件と申立書式は、東京地方裁判所の案内で確認できます。境界そのものに争いがある場合と、確認の相手方が見つからない場合とでは選ぶ手続が異なるため、測量結果と所有者調査の経過を分けて検討します。

この記事は一般的な解説で、個別の事案に対する法的助言ではありません。手続の選択、費用、期間は、対象地の登記、所有者調査の結果、事業の予定によって変わります。

佐藤 佑亮

晝間法律事務所所属 / 東京弁護士会