隣地所有者が不明で境界確定ができない場合の対処法｜所有者不明土地管理人の活用

境界確定が止まる、という問題

不動産の売却にあたって、隣地との境界確定が必要になることは多い。買主側が求めることもあれば、金融機関の融資条件として必要とされることもある。いずれにしても、境界確定には隣地所有者の立ち会いと合意が不可欠です。

ところが、隣地の登記を調べてみたら名義人が何十年も前に亡くなっていて、相続登記がされていない。戸籍を辿っても相続人が多数に分かれていて、全員の所在を追いきれない。こうなると、境界確定の手続は完全にストップする。売却予定の不動産を抱えたまま、ただ時間だけが過ぎていく。

不動産業者の方であれば、こうした案件を経験されたことがあるかもしれません。

所有者不明土地管理人による解決

令和5年4月に施行された所有者不明土地管理人の制度（民法264条の2）を使えば、この膠着状態を打開できます。

仕組みはこうです。隣地について「所有者が不明であること」を裁判所に疎明した上で、管理人の選任を申し立てる。裁判所が管理命令を発令すると、弁護士等が管理人に選任される。以後、境界確定はその管理人を相手方として進めることができます。境界確認への立会いや確定測量図への承諾といった行為は、実務上は管理人が裁判所に権限外行為許可を申し立てて取得した上で行う運用が一般的で、これにより法的な瑕疵なく境界確定を完結させることが可能です。

境界確定が完了し、目的を達成した後は、管理命令の取消しを裁判所に申し立てて手続を終了させます。

実務上のポイント

この手続を利用する場合、いくつかの点を押さえておく必要があります。

所有者調査の程度。申立てにあたっては、合理的な調査を尽くしたことの疎明が求められます。登記名義人の住民票・戸籍の取得、相続人の追跡といった文書ベースの調査だけでは足りないケースが多く、現地調査、近隣・地元関係者への聞き取り、本家筋への訪問など、文字どおり足を使う部分が一定の割合を占めます。

実際の事案でも、弁護士事務所だけで完結させるのではなく、土地家屋調査士など現地調査の専門家と連携して進めることで、調査の網羅性と疎明資料の説得力を確保した経緯があります。調査の方法や範囲については裁判所の運用もあるため、早い段階で弁護士・調査士のチームに相談するのが効率的です。

予納金。管理人の報酬等に充てるための予納金を申立て時に納付する必要があります。金額は事案により異なりますが、一定の費用を見込んでおくべきです。業務完了後に剰余があれば返還されます。

スケジュール。申立てから管理人の選任までには数か月程度を要するのが一般的です。不動産の売却スケジュールとの兼ね合いを考えると、問題が判明した時点で早めに動き始めることが重要です。後から急いで申し立てても、売却の時期に間に合わないことがあります。

従来の方法との違い

この制度ができる前は、不在者財産管理人（民法25条）の利用が検討されていました。しかし、不在者財産管理人は不在者の財産「全般」を管理する制度であるため、特定の土地の境界確定だけが目的の場合には、手続が重い面がありました。

所有者不明土地管理人は、特定の土地に限定して管理人を選任できる制度です。対象が明確であり、管理人の業務範囲も限定されるため、境界確定のような特定の目的には使い勝手がよい仕組みになっています。

佐藤 佑亮

晝間法律事務所 / 東京弁護士会