所有者不明土地管理人の申立てについて、「全部でいくらかかるか」「何か月で土地を買えるか」と聞かれることがあります。事業計画上は当然の疑問ですが、最初から一つの金額や期間を答えることはできません。

申立手数料のように裁判所が金額を示している費用と、管理事務の内容によって裁判官が決める予納金があります。期間も、管理人が選任されるまでと、選任後に境界確認や売却を終えるまでを分けて考える必要があります。

裁判所へ納める費用

東京地方裁判所の案内では、申立手数料は管理命令の対象となる土地等について、共有持分の場合はその持分について、筆数1筆につき1,000円です。郵便切手は6,000円と案内されています。

これとは別に、管理人の報酬や管理に必要な支出に充てる予納金を納めます。予納額は、予定される管理事務の内容と管理期間などを踏まえて裁判官が判断します。土地の売却、建物の管理、残置物や危険箇所への対応が必要な案件と、限定された管理だけで済む案件では、同じ金額にはなりません。

したがって、「予納金は一律に30万円」などと考えるのは適切ではありません。裁判所から追加の予納を求められることもあり、管理終了時に残額があれば返還されます。実際の金額は申立先の裁判所と事案ごとに確認します。

管理命令の登記に必要な登録免許税、登記事項証明書や戸籍、公図、地積測量図などの取得費用もあります。測量、不動産鑑定、現地の管理や残置物処理が必要なら、その費用も別に見込みます。

最新の申立書式と費用は、東京地方裁判所の手続案内で確認できます。

申立て前の調査にも費用と時間がかかる

裁判所へ申し立てる前に、登記名義人の住所、死亡の有無、相続人とその所在を調べます。登記名義人から現在の権利者まで数世代にわたる場合、取得する戸籍は増えます。国外転出、住民票の職権消除、法人の閉鎖などが絡むと、調査方法も変わります。

裁判所の探索報告書には、どの資料を確認し、誰にどのような方法で連絡し、何が分からなかったのかを記載します。申立書を作る作業だけでなく、その前提となる調査の範囲が弁護士費用にも影響します。

弁護士費用は、対象となる土地や持分の数、相続関係、必要な調査、申立ての目的、管理人選任後に予定する手続を確認したうえで見積もります。管理人へ支払われる報酬のための予納金と、申立代理人の弁護士費用は別です。

申立て後、裁判所は資料を審査し、不足があれば補充を求めます。公告期間を経て管理命令が発令されるため、資料が揃っていても選任までに数か月を要することがあります。ただし、調査の難しさや裁判所の運用によって幅があり、申立日だけから選任日を確定することはできません。

境界確認が目的なら、選任後に測量士や関係者との協議が始まります。売却が目的なら、価格資料を準備し、管理人が条件を検討したうえで裁判所の処分許可を求めます。その後に契約、決済、登記が続きます。

所有者調査を始めてから売却まで、半年から1年程度を工程に置く案件はありますが、これは保証された標準期間ではありません。対象地の状態、建物の有無、占有関係、価格資料、買主側の条件によってはさらに時間がかかります。

費用と期間の精度を上げるには、管理人に何をしてもらう必要があるのかを先に決めます。境界確認の相手方が必要なのか、土地を取得したいのか、建物も処分したいのかでは、管理事務も終結までの工程も異なります。

対象地の登記事項証明書、公図、固定資産評価証明書、現況写真、取得済みの戸籍や住民票、事業区域図、これまでの連絡記録があれば、調査の不足と申立て後の手続を具体的に検討できます。売却を予定する場合の流れは、管理人選任後の売買契約の記事でも説明しています。

この記事は一般的な解説で、個別の事案に対する法的助言ではありません。手続の選択、費用、期間は、対象地の登記、所有者調査の結果、事業の予定によって変わります。

晝間法律事務所所属 / 東京弁護士会