所有者不明土地管理人が選任されると、管理命令の対象となった土地や共有持分について、管理と処分をする権利は管理人に専属します。所有者本人と連絡が取れなくても、管理人を相手方として土地の管理や売却を進められるのは、この権限があるためです。

ただし、管理人が自分の判断だけで土地を売れるわけではありません。民法264条の3は、保存行為と、土地等の性質を変えない範囲の利用・改良行為を超える行為について、裁判所の許可を求めています。

売却には裁判所の許可が要る

草刈りや危険箇所への応急措置など、土地を維持するための行為は、管理人がその権限で行います。土地の性質を変えない範囲で利用または改良する行為も同様です。

土地の売却は、これらの範囲を超える処分です。管理人は、買主、価格、契約条件、処分の必要性を示す資料を整え、地方裁判所へ許可を申し立てます。裁判所の許可を得た後に、売買契約、決済、所有権移転登記へ進みます。

申立人が購入希望者であっても、管理人は申立人の代理人ではありません。管理人には所有者のために善良な管理者の注意をもって権限を行使する義務があり、価格や条件を独立して検討します。管理人選任の申立てをしたことだけで、申立人への売却や希望価格が決まるわけではありません。

管理人選任後の売買契約の記事では、処分許可から決済までの工程を説明しています。

境界確認では、何を合意するのかを見る

隣地所有者が不明で測量が止まっている案件では、管理人と境界について協議することがあります。ただし、「境界確認」という名称だけで裁判所の許可が不要と決まるわけではありません。

筆界の確認、所有権の範囲に関する合意、越境物の扱い、土地の一部の処分では、行為の内容が異なります。管理人の権限内でできるのか、裁判所の許可が必要なのかを、合意書案と現地資料に即して判断します。土地等に関する訴えでは、所有者不明土地管理人が原告または被告になります（民法264条の4）。

所有者不明土地管理命令の効力は、対象地にある動産のうち、その土地の所有者または対象共有持分を有する者が所有するものにも及びます（民法264条の2第2項）。したがって、土地上の動産がすべて管理対象外というわけではありません。

難しいのは、動産の所有者が土地所有者と同じか分からない場合です。第三者の所有物であれば、土地管理人の権限が当然に及ぶわけではありません。残置物を処分する予定がある案件では、物の内容、所有者、価値、土地の処分に与える影響を確認し、必要な許可や別の手続を検討します。

一方、土地上の建物は、土地の管理命令だけでは管理対象になりません。建物も所有者不明で、管理や処分が必要なら、所有者不明建物管理命令をあわせて申し立てるかを検討します。土地と建物の登記名義が同じに見えても、それぞれを対象として手続を組む必要があります。

民法264条の3第2項には、裁判所の許可がないことを善意の第三者に対抗できないという但書があります。ただ、買主側がそれを当てにして取引するのは適切ではありません。売却のように許可が必要な行為では、対象不動産、許可された条件、契約書案との対応を契約前に確認します。

管理人の権限は広いものの、対象は管理命令で特定された土地、共有持分、効力が及ぶ動産と、それらの管理や処分から得た財産です。対象地とは別の不動産や、所在不明者の財産全般を扱う必要があるなら、不在者財産管理人など別の制度との比較が必要になります。

条文は、e-Gov法令検索の民法264条の2・264条の3で確認できます。申立書式と裁判所の案内は、東京地方裁判所のページに掲載されています。

この記事は一般的な解説で、個別の事案に対する法的助言ではありません。手続の選択、費用、期間は、対象地の登記、所有者調査の結果、事業の予定によって変わります。

晝間法律事務所所属 / 東京弁護士会