所有者不明土地管理人は何ができるか——権限の範囲と限界

所有者不明土地管理人は何ができて、何ができないのか。権限の範囲は民法264条の3にまとめられていますが、保存行為、利用・改良行為、処分行為のそれぞれで取り扱いが異なります。実務的には、処分行為には裁判所の個別許可が必要である点と、管理対象が当該土地に限られる点が、論点として頻繁に問題になります。

権限の3類型

民法264条の3第1項は、管理人の権限を次のように整理しています。

保存行為と利用・改良行為は管理人の判断で実施できます。処分行為は、管理人が裁判所に許可を申し立て、許可決定を得てはじめて実施できます。なお賃貸借については、民法602条が定める短期賃貸借期間（土地5年・建物3年・動産6か月・山林10年）以内であれば利用行為として単独で設定でき、これを超える場合は処分行為として裁判所の許可が必要になります。

保存行為の典型例

保存行為としては、以下が想定されます。

• 立木の伐採（倒木の危険を防ぐため）
• 雑草の刈取り・廃棄物の撤去
• 不法占有者に対する明渡し請求
• 固定資産税の納付
• 隣地との境界トラブルへの応急対応

土地の現状を維持し、または劣化を防ぐ行為がここに含まれます。

利用・改良行為の範囲

利用・改良行為は、土地の性質を変えない範囲での活用を指します。民法602条の期間内（土地5年以内）の短期賃貸借——例えば更地を青空駐車場として5年以内貸す行為は、典型的な利用行為として位置づけられます。簡易な造成、樹木の植栽なども想定されますが、性質を変える程度（例：建物建築のための整地）に達すれば処分行為と評価され、裁判所の許可が必要になる可能性があります。

判断の境界は事案ごとに微妙であり、実務上は「迷ったら許可申立てに付しておく」のが安全策とされます。

処分行為——売却の場合の手続

処分行為のうち、実務で最も多いのが土地の売却です。手続は概ね次のとおりです。

第一に、管理人が買主候補との間で売買条件を交渉します。価格・引渡条件・契約書案を整えた段階で、管理人から地方裁判所に対して権限外行為許可の申立てを行います。

第二に、裁判所が許可審査を行います。売却価格の相当性、買主の信用、取引の必要性が審査の中心です。価格については近隣相場・路線価・査定書等を基に説明することが求められ、不当に安い価格での処分は許可されません。

第三に、裁判所が許可を発令した後、管理人と買主との間で正式に売買契約を締結し、所有権移転登記まで進みます。

売却代金は管理人が管理し、後に所有者が現れた場合の引渡しに備えます。または法務局に供託される場合もあります。

何ができないか——管理対象の限界

所有者不明土地管理人の管理対象は当該土地に限定されます。次のものは原則として管理対象に含まれません。

• 当該土地上の建物（建物については別途、所有者不明建物管理人を選任する必要がある）
• 土地上の動産（残置物等）
• 当該土地以外の不動産・債権

土地と建物の所有者が異なる場合、または建物の所有者も不明な場合は、土地と建物の双方について管理人選任を検討する必要があります。両者を同時に申し立てて、同一人物を管理人に選任する運用も可能です。

善管注意義務と利益相反

管理人は善良な管理者の注意をもって職務を行う義務を負います（民法264条の3第2項）。所有者の利益を損なう行為は許されず、申立人の意向だけで動かすこともできません。

申立人と管理人の利益が対立する場面（例：申立人が購入希望者で、管理人が売却条件を交渉する場合）では、管理人は所有者の利益も考慮した独立した判断を行うことが期待されます。申立人と管理人を一体視せず、対等な交渉相手として位置づけることが、手続の安定にもつながります。

まとめ

管理人の権限は「保存」「利用・改良」「処分」の3類型で整理されます。日常的な管理行為は管理人の判断で実施できますが、売却・抵当権設定等の処分行為には裁判所の許可が必要です。また、管理対象は土地に限られるため、建物・動産がある場合は別途の手続を組み合わせる必要があります。事案の設計時は、目的とする行為がどの類型に当たるか、許可申立てが必要かを最初に整理しておくことが、結果的にスケジュールの精度を上げます。

関連記事：

• 所有者不明土地管理人とは——制度の概要
• 所有者不明の土地を「取得」する——管理人を通じた不動産売買
• 予納金・申立費用・期間の目安

佐藤 佑亮

晝間法律事務所 / 東京弁護士会