所有者不明の空き家と土地をどう処理するか｜管理人制度を検討する場面

空き家の所有者が分からない場合

長期間放置された空き家について、登記名義人が死亡している、相続登記がされていない、相続人の所在が分からないという相談があります。建物が老朽化し、近隣に危険が生じている場合や、土地を取得して活用したい場合には、所有者不明のままでは話が進みません。

このような場面では、空家等対策特別措置法だけでなく、民法上の管理人制度を検討することがあります。

土地と建物を分けて考える

所有者不明土地管理人は、特定の土地を対象にする制度です。一方、建物については所有者不明建物管理人の制度があります。土地と建物の所有者が同じとは限りません。登記上、土地と建物で名義が違う場合や、建物が未登記の場合もあります。所有者不明土地管理人の基本を押さえたうえで、建物を別に見る必要があります。

そのため、まず土地と建物を分けて、登記、固定資産関係資料、現地状況を確認します。どの財産について管理人が必要なのかを整理しないと、申立ての対象を誤ることがあります。

自治体の空き家対策

自治体が危険な空き家を処理したい場合、行政上の措置と民法上の管理人制度のどちらを使うかを検討する必要があります。土地や建物を管理・処分し、売却まで進める必要がある場合には、管理人制度が選択肢になります。

日野市では、所有者不明土地・建物管理命令を活用し、選任された管理人を通じて売却まで進めた事例が公表されています。自治体にとっても、所有者不明の空き家を動かす手段として参考になる事例です。

隣地所有者・購入希望者の視点

隣地の空き家が倒壊しそうで危険な場合や、隣接地と一体で取得したい場合にも、管理人制度を検討することがあります。ただし、申立てには利害関係人性が必要です。危険だから何とかしてほしい、という説明だけでは足りず、危険性、管理の必要性、取得計画の具体性、周辺への影響を資料で示せるかが分かれ目になります。

単に「買いたい」というだけでは足りないことがあります。対象地との位置関係、利用計画、価格資料、これまでの調査経緯を整理しておく必要があります。

相談時の資料

相談時には、登記事項証明書、公図、建物図面、固定資産関係資料、現地写真、近隣への影響、自治体とのやり取り、購入計画や活用計画があると検討が進みます。

所有者不明の空き家は、防災・近隣環境・土地活用の問題が重なります。ここでつまずきやすいのは、土地と建物で登記名義人が違っていたり、建物が未登記だったりする場合です。土地だけ管理人を選任しても建物は動かせないので、最初に権利関係を分けて見ておく必要があります。事業者側で取得・活用を検討している場合は、開発予定地・再開発予定地の所有者不明土地対応にもつながる問題です。

自治体による申立ての根拠と制度資料は国土交通省の所有者不明土地法ページ、東京地方裁判所の申立書式は裁判所の案内で確認できます。日野市の実例は申立て時の公表資料と売却・予納金返還後の続報に経過が掲載されています。

この記事は一般的な解説で、個別の事案に対する法的助言ではありません。手続の選択、費用、期間は、対象地の登記、所有者調査の結果、事業の予定によって変わります。

佐藤 佑亮

晝間法律事務所所属 / 東京弁護士会