土地を取得する前の権利調査｜所有者不明土地を契約前に見つける

一筆の土地が、事業全体を止める

対象地の大半は取得できる。最後に残ったのは、面積の小さな一筆だけ。ところが、その土地が接道や排水、造成工事に必要な位置にあるため、計画が進まない。用地取得では、面積の小ささと事業への影響が一致しないことがあります。

登記名義人の住所が古いだけなら、調査を続けて本人と連絡できるかもしれません。名義人が死亡していれば、相続人との交渉が必要です。共有者の一人だけが所在不明なら、別の手続を検討することになります。登記簿に古い記載があるという一つの事実から、必要な対策はまだ決まりません。

土地を取得する前の調査で必要なのは、「問題あり」という印ではありません。何が分かっておらず、次に誰が何を調べるのか。その調査が終わらなければ契約や決済をどうするのか。そこまで工程に落とせて、初めて対策になります。

登記だけを見ると、問題の位置を見落とす

最初に、取得対象地の一覧と登記事項証明書を一筆ずつ突き合わせます。名義人、住所、登記原因、共有者数、持分、抵当権や差押えの有無を確認し、公図と現況図に戻します。登記だけを並べても、その土地が事業のどこを止めるかは見えないからです。

古い住所、長期間動いていない個人名義、細分化された共有持分、相続登記がされていない可能性のある記載があれば、調査対象として拾います。そのうえで、道路、排水、接道、造成、境界立会いに関係する土地かを確認します。面積より、位置の方が重要なことがあります。

建物がある場合は、土地と建物の名義が一致しているか、占有者がいるかも確認します。土地だけの管理人を選任しても、別名義の建物や現実の占有まで当然に処理できるわけではありません。

契約前に、調査の終点を決めておく

調査は、資料を集め続ければ自然に終わるものではありません。登記上の住所へ書面を送るところまでなのか、住民票や戸籍の附票を追うのか、相続人調査まで行うのか。どの状態になれば取得可能と判断し、どの状態なら裁判所手続を事業工程へ入れるのかを先に決めます。

対象地一覧には、名義と住所だけでなく、現時点で取得できている資料、次の調査、担当者、期限、取得できなかった場合の影響を残します。接道に必要な一筆と、計画変更で外せる一筆では、同じ「所有者不明のおそれあり」でも調査の優先順位が違います。

契約締結が近づいてから戸籍調査を始めても、予定していた決済日には間に合わないことがあります。買付けや基本合意の段階で問題区画を拾い、売主との契約条件と社内の取得工程を同時に調整する必要があります。

調査結果は、結論ではなく工程表にする

「所有者不明のおそれあり」とだけ書かれた調査結果は、その先の判断に使いにくいものです。分かっている事実、まだ取得できていない資料、次に行う調査、調査の担当者、判断期限、取得できなかった場合の事業への影響まで残します。

たとえば、登記上の住所への書面が不達だったとしても、それだけで所有者不明土地管理人の申立てに進めるとは限りません。住民票、戸籍、戸籍の附票、法人登記、現地や関係者から得られる情報など、通常行うべき調査をどこまで尽くしたかが問われます。一般の買主が取得できない資料もあるため、早い段階で調査方法を決めておく必要があります。

調査の結果、所有者や相続人が見つかれば、通常の交渉に戻れます。見つからない場合に初めて、所有者不明土地管理人、不在者財産管理人、相続財産清算人などの手続を検討します。制度名から調査を始めるのではなく、調査結果から手続を選びます。

契約書の一文だけでは、遅延を吸収できない

所有者不明リスクを売買契約書に書く場合も、「売主が解決する」と定めるだけでは足りません。調査を誰が行うのか。期限までに所有者と合意できなかったとき、決済を延期するのか、対象地を除外するのか、契約を解除できるのか。調査費用や申立費用を誰が負担するのか。現実の工程に合わせて決めます。

管理人選任を使う場合は、申立準備、裁判所の審理、管理人の選任、価格や条件の協議、処分許可、決済、登記までが続きます。管理人は買主のために選ばれる代理人ではありません。価格や売却の必要性を検討し、処分には裁判所の許可を要します。契約直前に見つけて数週間で片付ける、という予定は組みにくい手続です。

相談時にあると判断が早い資料

対象地一覧、登記事項証明書、公図、地積測量図、区域図、現況写真、取得済み区画と未取得区画が分かる図面、これまでの連絡記録が出発点になります。売買契約や基本合意の案があれば、期限や解除条件も確認します。

まだ管理人選任を申し立てると決めていなくても構いません。むしろ、その前の段階で資料を見れば、通常交渉へ戻せる案件なのか、調査に時間をかけるべきなのか、裁判所手続を事業工程に入れるべきなのかを分けられます。

所有者が分からない土地の取得手続は、所有者不明土地を買いたい場合で詳しく説明しています。開発区域全体の工程に組み込む場合は、用地取得・再開発で残る所有者不明区画もご覧ください。

2026年4月に始まった住所・氏名変更登記の義務化によって、今後は登記上の住所が更新される場面が増えると考えられます。ただし、義務化後も調査が不要になるわけではありません。住所・氏名変更登記の義務化と所有者調査で、用地取得への影響を整理しています。

参考資料

• 所有者不明土地・建物管理制度の手続案内（東京地方裁判所）
• 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（国土交通省）

この記事は一般的な解説で、個別の事案に対する法的助言ではありません。手続の選択、費用、期間は、対象地の登記、所有者調査の結果、事業の予定によって変わります。

佐藤 佑亮

晝間法律事務所所属 / 東京弁護士会