申立書より先に、
調査資料をつなぐ。

申立書と、対象不動産を特定する資料

申立書には、申立人、不明所有者、対象となる土地・建物、申立ての趣旨と原因、申立てを理由づける事実を記載します。土地とその上の建物の双方について管理命令を求める場合は、それぞれが申立ての対象になります。複数の不動産を一通の申立書にまとめられる場合もありますが、手数料や管理命令の対象は不動産・共有持分ごとに考えます。

対象を特定するため、登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面、固定資産評価証明書などを確認します。必要な資料は土地・建物の状態と申立先の裁判所によって異なるため、最新の書式と添付資料一覧を申立先で確認します。

「分からない」ことを示す所有者調査

登記上の住所へ手紙を送って戻ってきた、という一つの事実だけで所有者不明になるわけではありません。登記記録上の住所を出発点に、住民票、戸籍、除籍、改製原戸籍、戸籍附票などを追い、名義人が死亡していれば相続人の有無と所在を調べます。名義人が法人なら、商業登記上の本店や役員住所などが調査対象になります。

判明した住所への郵便送付、現地の利用状況、周辺で分かる事情、過去の住宅地図など、戸籍・住民票以外の調査が必要になることもあります。集めた資料を束ねるだけでなく、どの資料から次の調査先が分かり、どこで追跡できなくなったのかを報告書にします。申立て後に追加調査を求められる場合もあります。

申立人の利害関係と、管理命令の必要性

所有者が分からないことに加え、申立人が対象不動産の管理について利害関係を持ち、管理人による管理が必要であることを示します。隣地所有者なら自分の土地との位置関係や境界確認が止まっている事情、事業者なら区域図、事業計画、取得済み区画、許認可や契約の工程などが資料になります。

土地を買いたい場合も、購入希望だけで終わらせず、取得後の利用方法、対象地が計画に必要な理由、資金や工程の具体性を説明します。管理人を選任しても、申立人への売却が当然に決まるわけではありません。その点を前提に、申立ての必要性と選任後の予定を分けて書きます。

管理人に求める行為から追加資料を考える

境界確認が目的なら、測量図、隣接関係、土地家屋調査士との調整状況を確認します。売却・取得が目的なら、査定、鑑定、購入計画、契約条件、決済・登記の予定が問題になります。草木の処理、残置物の撤去、建物の解体を予定するなら、現地写真、危険性、見積書、行政とのやり取りなどが必要になり得ます。

予納金も、管理人に予定する業務と管理期間によって裁判官が決めます。何をしてもらう申立てなのかが曖昧なままでは、必要資料も費用の見通しも定まりません。申立書、所有者調査、選任後の予定を別々に作らず、一つの工程として組み立てます。

よくある質問

申立書式は東京地方裁判所の手続案内、調査や審理の一般的な説明は大阪地方裁判所「所有者不明土地・建物管理命令申立てについてのQ&A（令和8年4月版）」で確認できます。提出先によって書式、郵券、運用が異なるため、実際の申立てでは管轄裁判所の最新案内を確認します。