共有者の一人が不明だと、全体処分が止まる

不動産が共有になっている場合、売却や開発に進むには共有者全員の関与が必要になる場面が多くあります。ところが、登記上の共有者の一人が既に死亡している、相続人が分からない、所在が追えないということがあります。

残りの共有者が売却に同意していても、不明共有者の持分を放置したまま不動産全体を処分することはできません。買主や金融機関の立場から見ても、権利関係に穴がある物件は取得しにくくなります。開発事業では、一筆の共有地が区域全体の工程を止めることもあります。

まず分けて考えるべきこと

共有者不明の案件では、問題を三つに分けて整理します。

第一に、誰が共有者なのか。登記上の共有者が生存しているのか、死亡しているのか、死亡している場合は相続人が誰なのかを確認します。

第二に、所在不明なのは共有者本人なのか、相続人の一部なのか。本人が生存しているが所在不明であれば不在者財産管理人が問題になりやすく、死亡後の相続人調査が困難な場合は別の整理が必要になります。

第三に、処理したい対象が持分だけなのか、不動産全体なのか。共有持分だけを処分できても、開発や一体売却の目的を達成できないことがあります。

所有者不明土地管理人は、特定の土地について所有者又はその所在を知ることができない場合に、裁判所が管理人を選任する制度です。共有者の一部が不明な場合にも、不明共有者の持分について管理人を選任することが検討されます。

管理人が選任されれば、その管理人を相手方として協議を行い、裁判所の許可を得て持分処分や不動産全体の処理に進む余地があります。もっとも、管理人は申立人の代理人ではなく、所有者側の利益も考慮する立場です。価格、処分の必要性、所有者が後から現れた場合の説明可能性を踏まえて進める必要があります。

不明共有者の持分だけを取得できれば形式上は共有者になります。しかし、開発や一体売却を目的とする場合、持分取得だけでは問題が残ることがあります。残りの共有者との合意、共有物分割、利用状況、建物の有無、担保権の有無など、次の手続まで見通しておく必要があります。

実務上は、「持分をどう処理するか」ではなく、「最終的に不動産全体をどう使うか」から逆算します。買主が取得したいのか、事業者が区域全体をまとめたいのか、既存共有者が売却したいのかによって、申立人の立場や必要資料も変わります。

不明共有者が絡む案件では、登記事項証明書、公図、固定資産評価証明書、共有者一覧、相続関係図、戸籍・住民票の調査資料、郵便送付記録、既に同意している共有者の意向、売買予定や開発計画の資料を整理します。

開発案件であれば、対象地が事業区域内でどの位置にあるか、取得できないことで何が止まるのかを説明する資料が重要です。単に共有者と連絡が取れないというだけでなく、管理人を選任して処理する具体的な必要性を示すことになります。

共有者不明の問題は、売買契約や決済の直前に発覚すると対応が難しくなります。戸籍調査だけでも時間がかかり、管理人選任が必要になればさらに数か月単位の工程が必要です。

不動産会社や開発事業者の側では、対象地の登記を確認した段階で、共有者の人数、名義の古さ、住所の古さ、相続登記の有無を見て、早めに論点化することが大切です。

佐藤佑亮

晝間法律事務所 / 東京弁護士会