不明共有者の持分を取得するか、第三者へまとめて売るか｜二つの裁判手続

共有地を売りたいが、共有者の一人と連絡が取れない。買主は不動産全体の取得を希望している。ここで「不明共有者の持分だけを、ほかの共有者が先に取得すればよい」と考えることがあります。

それで進められる案件もあります。ただ、買主がすでに決まっているなら、いったん持分を集めず、不明共有者の持分を含めて第三者へ売るための裁判手続もあります。

似ているようで、申立ての目的が違います。

既存共有者が持分を取得する裁判

民法262条の2は、不動産の共有者が、ほかの共有者を知ることができない、またはその所在を知ることができない場合に、裁判所の決定によって所在等不明共有者の持分を取得する制度です。

申立てができるのは、対象不動産の共有持分を持つ共有者です。購入を希望する第三者が、自分の名義でこの持分取得を申し立てる制度ではありません。

持分を取得したい共有者は、裁判所が定める額を供託します。不明共有者は、持分を取得した共有者に対して時価相当額の支払を求める権利を持ち、実際には供託金から支払を受けることになります。裁判所へ出す価格資料は、単に固定資産評価額を示せば足りるとは限りません。土地の状況や持分割合に応じ、どの資料で時価を説明するかが問題になります。

既存共有者がその土地を使い続けたい場合や、持分を集約してから利用・処分を考えたい場合には、この手続が候補になります。

第三者へまとめて売るための権限を得る裁判

買主が不動産全体を取得する予定なら、民法262条の3の手続が問題になります。裁判所は共有者の請求により、不明共有者以外の共有者全員が特定の第三者へ持分全部を譲渡することを条件として、不明共有者の持分もその第三者へ譲渡する権限を与えることができます。

つまり、所在が分かっている共有者は自分の持分を売り、不明共有者の持分については、裁判で権限を得た共有者が第三者へ譲渡します。不明持分だけを切り離して誰かへ売るための権限ではなく、不動産全体を特定の買主へ譲渡する場面を想定した制度です。

この裁判による権限は、裁判が確定してからいつまでも使えるわけではありません。民法262条の3第4項では、裁判の効力が生じた後2か月以内に譲渡しなければ裁判は効力を失うとされ、裁判所が期間を伸長できる仕組みになっています。買主、価格、契約、決済、登記の準備が整わないまま申立てだけを先行させると、期限内に権限を行使できないおそれがあります。

相続開始から10年という制限

不明共有者の持分が相続財産に属し、共同相続人間で遺産分割をすべき場合には、相続開始から10年を経過していないと、原則として民法262条の2と262条の3の裁判を利用できません。

登記名義人が亡くなっている案件では、単に「共有者が所在不明」と整理するだけでは足りません。いつ相続が始まったのか、登記上の持分と遺産共有の関係がどうなっているのかを、戸籍と登記から確認します。10年を経過していない場合には、所有者不明土地管理人や不在者財産管理人など、別の手続を検討することになります。

管理人を選ぶ話とは別である

持分取得・譲渡権限付与の裁判は、裁判所が不明共有者のための管理人を選び、その管理人と売買交渉をする制度ではありません。既存共有者が持分を取得するのか、既存共有者が第三者へ譲渡する権限を得るのかを裁判所へ求める手続です。

一方、所有者不明土地管理人を選任する場合は、選任された管理人が独立した立場で土地・持分を管理し、売却などの処分には裁判所の許可を得ます。誰が申立人になるのか、価格や条件を誰と協議するのか、最終的に持分が誰へ移るのかが違います。

不明共有者の所在調査、管理人制度を含む手続全体、開発工程への入れ方は、不明共有者の持分が残る用地取得・開発案件で説明しています。

最後に残るのは、売却の設計

既存共有者が持分を取得したいのか、特定の買主へ不動産全体を売りたいのか。この違いが、申立ての選択を分けます。

後者では、不明共有者以外の全員が同じ買主へ持分全部を譲渡すること、裁判後の期限内に契約と決済を進めることまで見通しておかなければなりません。共有者一覧、相続関係、所在調査、価格資料だけでなく、買主との契約条件と決済予定も、申立て前から合わせて確認します。

参考:

• 所在等不明共有者の持分の取得の裁判Q&A（大阪地方裁判所・令和8年4月版）
• 共有に関する事件の申立書式（東京地方裁判所）
• 民法262条の2・262条の3（e-Gov法令検索）

この記事は一般的な解説で、個別の事案に対する法的助言ではありません。手続の選択、費用、期間は、対象地の登記、所有者調査の結果、事業の予定によって変わります。

佐藤 佑亮

晝間法律事務所所属 / 東京弁護士会