不動産会社が所有者不明土地に出会ったとき｜仕入れ・仲介前の確認

仕入れを検討している土地の中に古い名義の一筆がある。売却依頼を受けて測量を始めたところ、隣地所有者と連絡が取れない。共有者の一人だけ所在が分からない。不動産会社が所有者不明土地の問題に出会うのは、必ずしも大規模な開発案件だけではありません。

この段階で「管理人を選任すれば買える」と決めてしまうのは早すぎます。登記名義人が死亡しているのか、現在の所有者は特定できるが所在だけが分からないのか、相続人の一部に連絡がつかないのかで、検討する手続が変わるからです。

最初に見たいのは、地番と登記だけではない

対象地の登記事項証明書、公図、地積測量図、固定資産評価証明書を集め、現況と照らします。建物があれば、土地と建物の名義が同じとは限りません。現地を使用している人がいる場合は、その占有関係も別に確認する必要があります。

登記名義人が亡くなっていれば、戸籍から相続人を追います。相続人が全員判明し、連絡も取れるなら、通常の相続登記と売買で進められる可能性があります。一方、相続関係を追っても現在の所有者を特定できない、または特定した所有者の所在が分からない場合には、所有者不明土地管理人の申立てが候補になります。

現在の所有者が特定できており、その人が従来の住所を離れて所在不明という事案では、不在者財産管理人を検討することがあります。亡くなった人に相続人がいることが明らかでない場合には、相続財産清算人の問題です。制度名から先に選ぶのではなく、調査で分かった権利関係から選びます。

売却依頼では、隣地の問題が先に出る

自社が取得したい土地そのものではなく、売却依頼を受けた土地の隣地が問題になることもあります。確定測量のための境界確認を誰に求めるのか、越境物について誰と協議するのかが定まらない場面です。

ただし、隣地所有者と連絡がつかないからといって、常に管理人選任まで必要になるわけではありません。登記と相続人調査を行い、法務局の情報提供制度や筆界特定を含め、何を解決するために相手方が必要なのかを確認します。境界確認の進め方は、隣地所有者が不明で境界確認が進まない場合の記事で詳しく説明しています。

購入希望だけで申立てが認められるとは限らない

所有者不明土地管理命令を申し立てられるのは利害関係人です。購入希望者については、対象地をどのように利用するのか、周辺地をすでに取得しているか、対象地が計画上どのような位置にあるかなど、購入計画の具体性が問題になります。単に「条件が合えば買いたい」という段階では、利害関係を十分に説明できない可能性があります。

また、管理人が選任されても、申立人への売却が約束されるわけではありません。土地の売却には裁判所の許可が必要で、価格の相当性や所有者の利益が審査されます。仕入価格だけで事業収支を組まず、所有者調査、申立て、管理人選任後の価格資料と処分許可までを工程に入れる必要があります。

購入を前提に検討している場合は、所有者不明土地を購入する前に確認することと、管理人選任後の売買契約もあわせて確認してください。

物件情報の段階で残しておきたい記録

後から調査をやり直さなくて済むよう、取得した登記や戸籍だけでなく、誰がいつどの住所へ連絡したか、郵便がどう返送されたか、現地で何を確認したかを残します。裁判所への申立てでは、所有者を知ることができない、または所在を知ることができないことを資料で示す必要があります。

売却依頼であれば、売主が保有している過去の測量図、境界確認書、隣地とのやり取りも重要です。仕入れ案件であれば、対象地が接道、排水、工事車両の進入などにどう関係するかを図面上で示せるようにします。法的な制度の検討と事業上の必要性を同じ資料で説明できると、その後の見通しを立てやすくなります。

裁判所が公表している申立書式と探索報告書は、東京地方裁判所の案内で確認できます。

この記事は一般的な解説で、個別の事案に対する法的助言ではありません。手続の選択、費用、期間は、対象地の登記、所有者調査の結果、事業の予定によって変わります。

佐藤 佑亮

晝間法律事務所所属 / 東京弁護士会