公共用地取得で所有者不明土地が残る場合｜自治体が管理人制度を検討する視点

公共事業でも所有者不明土地は工程を止める

道路拡幅、公共施設整備、空き家対策、危険な未利用地の処理など、自治体の業務でも所有者不明土地は問題になります。登記名義人が古く、相続登記がされていない。相続人を辿っても一部の所在が分からない。所有者と連絡が取れないため、用地取得、除却後の土地処理、売却、管理が進まない。こうした場面です。

行政上の制度だけで処理できる場合もありますが、土地そのものを管理・処分する必要がある場合には、民法上の所有者不明土地管理人制度が選択肢になります。

自治体は利害関係人になり得る

所有者不明土地管理人の申立ては、利害関係人が行います。自治体の場合、空き家対策、道路拡幅、公共用地取得、地域の安全確保など、行政施策として対象土地を処理する具体的な必要性がある場合には、利害関係を説明しやすい場面があります。

重要なのは、単に「所有者不明で困っている」と説明するのではなく、自治体としてどの施策に関係する土地なのか、どの計画・区域・事業に含まれるのか、放置するとどのような支障があるのかを資料で示すことです。空家等対策計画、道路計画、用地取得方針、現地写真、近隣への影響、庁内での検討経緯などが資料になります。

行政手続との使い分け

空家等対策特別措置法に基づく助言・指導、勧告、命令、代執行は、危険な空き家への対応として重要な制度です。ただし、代執行で建物を除却しても、その後の土地の管理・処分が残ることがあります。費用回収の問題もあります。

所有者不明土地管理人制度は、民事上の管理・処分の枠組みです。管理人が選任されれば、対象土地について管理を行い、裁判所の許可を得て売却等の処分を行うことができます。行政上の対応と民事上の管理人制度をどう組み合わせるかが、自治体案件では重要になります。

予納金と庁内説明

申立てには予納金が必要になります。予納金は管理人の報酬や事務費用に充てられるもので、事案により金額が変わります。売却代金が見込める案件では、最終的な費用負担が抑えられる可能性もありますが、申立て段階では一定の財政支出を見込む必要があります。

自治体では、予算措置、庁内決裁、議会説明、関係課との調整が問題になります。そのため、制度の法的な説明だけでなく、期間、費用、売却可能性、住環境改善や施策実現への効果を整理しておく必要があります。

日野市事例から見えること

東京都日野市では、長期間放置された空き家について所有者不明土地管理人制度を活用し、管理人選任後に売却まで進んだ事例が公表されています。この事例は、自治体が制度を使って土地建物の最終処理まで進める現実的なルートを示したものです。

もちろん、すべての案件で同じように進むわけではありません。対象不動産の価値、建物の状態、所有者調査の難易度、買受希望者の有無、庁内手続の進み方によって期間と費用は変わります。それでも、行政だけで抱え続けるより、管理人制度を使うことで出口を作れる案件はあります。

早期に整理すべきポイント

自治体案件では、対象土地の所在地、登記名義人、建物の有無、危険性、施策上の位置づけ、これまでの所有者調査、近隣からの要望、売却又は処分の見込みを早めに整理することが重要です。

法務部門、用地部門、空き家担当、道路担当、財政担当が別々に動いている場合、情報が分散しがちです。申立てを検討する段階では、庁内資料を一つの時系列と論点表にまとめ、裁判所に説明できる形へ整える必要があります。

佐藤 佑亮

晝間法律事務所 / 東京弁護士会