【取扱事例】隣地所有者が不明で売却が止まった土地｜管理人選任と境界確認

依頼者は、遺産分割により都内の土地と建物を取得しました。他の相続人へ代償金を支払う必要があり、その資金を確保するため、取得した不動産の売却を進めていました。

ところが、測量の段階で隣接地の所有者が分からないことが判明します。登記名義人はすでに亡くなっており、相続登記もされていませんでした。隣地所有者との境界確認ができなければ、確定測量図を作れず、売却条件も固まりません。代償金の支払期限は動かないのに、売却だけが止まりました。

戸籍を取るだけでは終わらなかった

最初に、登記名義人の住民票の除票、戸籍、関係者の戸籍の附票を取り寄せ、相続関係と所在を調べました。しかし、書類上の調査だけでは現在の所有者を特定できませんでした。

そこで、現地を確認し、近隣や地元の関係者から話を聞き、関係先も訪ねました。土地家屋調査士にも参加してもらい、登記資料、現地の状況、聞き取った内容を突き合わせています。調査をしたという結論だけではなく、いつ、どこを、どの資料で確認し、何が分からなかったのかを報告書に残しました。

この経過を、対象土地の位置関係が分かる図面や現地写真とともに地方裁判所へ提出し、所有者不明土地管理人の選任を申し立てました。依頼者は隣地所有者であり、自分の土地の売却に必要な境界確認ができないという利害関係を具体的に説明しています。

管理人が選任されても、すぐ署名をもらえるわけではない

裁判所が管理命令を出し、弁護士が管理人に選任されました。これにより、連絡先のない所有者に代わって、管理人と測量や境界確認について協議できる状態になりました。

ただし、管理人の権限には範囲があります。本件で必要だったのは、境界確認への立会いと確定測量図への承諾でした。さらに、売却に伴って通行と掘削に関する承諾書も必要でした。そこで管理人から裁判所へ許可を申し立て、許可決定を得たうえで各手続を進めています。

管理人は依頼者側の代理人ではありません。所有者側の財産を管理する立場から資料を確認し、必要な許可を得て行動します。申立人の希望どおりに署名する人を裁判所が用意する制度ではない、という点は、予定を組むうえでも重要でした。

境界確認後、売却手続へ戻った

管理人との境界確認が終わり、確定測量図を作成できたことで、止まっていた売却手続を再開できました。通行・掘削に関する承諾書も整い、買主側へ必要な資料を示せる状態になりました。

目的を達した後は、管理命令の取消しを申し立てました。管理人の職務報告と報酬決定を経て、管理人の権限が終了し、一連の裁判所手続も終わっています。

結果だけを見ると、管理人が選任され、境界確認ができた事例です。ただ、時間を要したのは申立書そのものより、所有者を特定できないことを説明するための調査でした。登記と戸籍だけで足りるのか、現地で何を確認するのか。土地家屋調査士の測量工程と裁判所への申立準備を別々に進めると、後から資料がつながらなくなります。

隣地所有者が不明な場合に、法務局の運用、筆界特定、管理人選任をどう選ぶかは、隣地所有者が不明で境界確認が進まないときで詳しく説明しています。

事案を特定できないよう、一部を匿名化して掲載しています。

所有者不明土地管理命令の制度と申立書式は、東京地方裁判所の案内でも確認できます。本記事は制度の一般的な説明ではなく、匿名化した取扱事例です。

この記事は一般的な解説で、個別の事案に対する法的助言ではありません。手続の選択、費用、期間は、対象地の登記、所有者調査の結果、事業の予定によって変わります。

佐藤 佑亮

晝間法律事務所所属 / 東京弁護士会